Het Vlaamse verkooprecht kende de afgelopen jaren een duidelijke tariefdaling voor de aankoop van de enige eigen woning, tot 2% vanaf 2025, met het oog op een stimulans voor (jonge) kandidaat-kopers.
Het programmadecreet bij de begroting 2026 verstrengt nu de voorwaarden om dat 2%-tarief te kunnen toepassen.
Wat verandert er concreet?
- Verlaagd tarief uitgesloten bij mede-verkrijging door rechtspersoon
Het verlaagd tarief is (en blijft) voorbehouden aan natuurlijke personen. Nieuw is dat bij een aankoop waarbij een rechtspersoon mede-verkrijger is, het verlaagd tarief niet langer van toepassing is. In dat geval wordt de volledige verkrijging belast aan het algemeen tarief van 12%.
Voorbeeld: wanneer natuurlijk persoon A en vennootschap X elk 50% volle eigendom van dezelfde woning kopen, dan wordt zowel het aandeel van A als dat van vennootschap X belast aan 12%. Deze uitsluiting geldt niet wanneer het gaat om afzonderlijke aankopen van juridisch afgebakende delen (bijvoorbeeld gelijktijdige aankoop van afzonderlijke percelen).
- Gesplitste aankopen worden uitgesloten
Het 2%-tarief kan enkel worden toegepast op overeenkomsten die betrekking hebben op de zuivere aankoop in volle eigendom van de enige eigen woning. Verkrijgingen die enkel betrekking hebben op blote eigendom of vruchtgebruik komen niet in aanmerking. Deze voorwaarde wordt wel per verkrijger beoordeeld, zodat in gemengde verkrijgingsstructuren verschillende tarieven naast elkaar kunnen spelen:
- Voorbeeld 1 (volle eigendom door meerdere natuurlijke personen): A koopt 40% volle eigendom en B koopt 60% volle eigendom. In principe kunnen beide verkrijgingen onder het 2%-tarief vallen.
- Voorbeeld 2 (combinatie van beperkte zakelijke rechten en een klein aandeel volle eigendom):
A verwerft 95% vruchtgebruik en daarnaast 2,5% volle eigendom van de woning. B verwerft op datzelfde gedeelte 95% blote eigendom en daarnaast 2,5% volle eigendom van de woning. In dat geval kunnen A en B het 2%-tarief toepassen op het deel dat zij in volle eigendom verkrijgen (elk 2,5%), terwijl op het deel dat wordt verkregen als vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom het algemene tarief van 12% van toepassing is. - Voorbeeld 3 (drie verkrijgers, enkel één verwerft volle eigendom):
A koopt 60% vruchtgebruik, B koopt 60% blote eigendom en C koopt 40% volle eigendom. De verkrijgingen van A en B vallen onder 12%, terwijl C op zijn aandeel in volle eigendom het 2%-tarief kan toepassen.
Opmerkelijk is dat de decreetgever het verlaagd tarief volledig uitsluit zodra een rechtspersoon als mede-verkrijger optreedt, terwijl bij een gesplitste aankoop zoals in voorbeeld 3 wél ruimte blijft voor een gedeeltelijke toepassing van het gunstregime. Hoewel in dat scenario ook meerdere partijen betrokken zijn en verschillende zakelijke rechten (vruchtgebruik en blote eigendom) worden verworven, kan de verkrijger die (een deel in) volle eigendom aankoopt, voor dat deel toch het 2%-tarief toepassen. De hoedanigheid van rechtspersoon maakt hier het verschil.
- Domicilievoorwaarde
De koper moet zich ertoe verbinden om binnen drie jaar na de datum van de authentieke akte zijn inschrijving in het bevolkingsregister te nemen op het adres van het aangekochte goed en deze inschrijving vervolgens minstens één jaar ononderbroken te behouden. Deze verplichting geldt voor elke koper afzonderlijk.
Met deze bijkomende vereiste wil de decreetgever vermijden dat kopers zich enkel pro forma domiciliëren om aan de voorwaarden te voldoen, zonder de woning effectief als hoofdverblijfplaats te betrekken. Nochtans, een aanvraag tot vestiging van een domicilie wordt in de praktijk reeds voorafgaand politioneel gecontroleerd. Voorafgaand aan de inschrijving op het adres vindt een woonstcontrole plaats waarbij de wijkagent nagaat of men effectief op het adres verblijft. Hiermee wordt het risico op een pro forma domiciliëring reeds in belangrijke mate beperkt.
De verplichting om niet alleen het domicilie te vestigen, maar dit nadien ook gedurende een bepaalde periode te behouden, is bovendien een element dat in het verleden net werd afgeschaft in het kader van de vereenvoudiging van de Vlaamse gunstregimes. Onder vroegere regimes (zoals het klein beschrijf en de abattementen) bestond immers een verplichting tot behoud van domicilie (destijds zelfs gedurende meerdere jaren), wat in de praktijk geregeld aanleiding gaf tot discussies ingeval van het niet voldoen van die voorwaarden om redenen van “overmacht”.
De Vlaamse Belastingdienst aanvaardt overmacht in de praktijk als algemeen rechtsbeginsel, ook wanneer dit niet uitdrukkelijk in de regelgeving is opgenomen. Overmacht wordt echter niet automatisch toegepast: ze moet expliciet worden ingeroepen en geval per geval worden onderbouwd.
Het is aannemelijk dat de Vlaamse Belastingsdienst de overmachtsbeoordeling verder zal invullen in lijn met de reeds gekende administratieve praktijk, waarbij bepaalde wijzigingen in het gezinsleven (zoals echtscheiding of verbreking van de wettelijke of feitelijke samenwoning) als overmacht werden aanvaard (cf. SP 1403 en 1409).
Inwerkingtreding
De verstrengde voorwaarden voor het verkrijgen van het verlaagd tarief bij de aankoop van de enige eigen woning zijn van toepassing op de verkoopovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2026.
Indien de verkoopovereenkomst (compromis) vóór 1 januari 2026 werd gesloten, blijven de oude voorwaarden gelden.
